来源：研究

房地产

成交环比降幅收窄

土拍市场热度回升

上周重点城市一手房成交同比和环比均下行。中信竺劲上周重点城市一手房成交面积达到224.3万平方米，建投继续坚定同比下降60.12%，看好块中环比下降5.9%；其中一线城市环比上升22.0%，房地二线城市环比上升3.3%，产板三线城市环比下降32.4%。优质二手房方面，企业我们选取的中信竺劲16个样本城市本周二手房成交面积达到58.3万方，同比下降59.4%，建投继续坚定环比下降8.3%。看好块中

百城新增供地面积同比环比均上升。房地上周百城新增住宅供地面积1232万平，产板同比上升370.6%，优质环比上升92.9%。企业其中一线城市无新增住宅供地；二线城市新增住宅供应991万平，中信竺劲均价13273元/平；三线城市新增土地供应241万平，均价2914元/平。

行业要闻：1． 北京市提出北京保障性住房的建设目标，争取在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达40%；（北京日报）2．广西商定下调部分城市房贷首付比例，青岛、苏州和武汉等多地房贷利率下调；（焦点资讯）3． 深圳出台疫情纾困措施，其中涉及房地产的相关措施包括房产税减免、缓缴或降低住房公积金、减免房屋租金等。（贝壳财经）

行业观点：

上周中信房地产指数上涨3.9%，沪深300下跌2.2%，板块跑赢大盘。本周板块延续上周强势，上周金稳委定调和五大部委齐发声稳定房地产行业，政策环境继续趋势性转好，市场对于地产板块保持乐观情绪。上周厦门、合肥完成集中拍地，规模房企中仍只有国企和高信用民企有所斩获。

继续坚定看好地产板块中优质企业的机会，当前市况及其竞争优势将帮助他们中期获得市占率明显提升的机会。开发商推荐A股：保利发展、招商蛇口、建发股份、金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、广宇发展、万业企业；港股：、、、。物业管理推荐包括A股：招商积余、新大正；港股：服务、、、。代建标的推荐。

风险提示：房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期；疫情出现反复；物管公司竞争烈度升级，外拓受阻等。

新大正（002968）

全国化多业态战略得力，营收利润高速增长

业绩高速增长。2021年公司实现营业收入20.9亿元，同比增长58.4%；实现归母净利润1.7亿元，同比增长26.6%。公司收入的高速增长主要得益于全国化扩张的显著成效。归母净利润较营收增速低的主要原因是：1． 公司毛利率由2020年的21.4%下滑2.75个百分点至18.7%；2． 公司加大了对优秀人才的引进力度，全年产生管理费用1.6亿元，同比增长36.3%，其中含有股权激励摊销费用1513万元。

多业态齐头并进发力明显。2021年公司各个细分业态均发力明显，整体增速较往年得到明显提升。其中办公物业实现收入7.7亿元，同比增长达到134.3%；公共物业实现收入4.2亿元，同比增长52.9%；2021年航空物业新中标深圳宝安国际机场、温州龙湾国际机场、成都天府国际机场等6个大中型国际机场，全年实现收入2.4亿元，同比增长45.0%；学校物业实现营收3.3亿元，同比增长30.4%。

人才引进与激励机制进一步完善。2021年全年公司引进了中高层34人，充实集团领导班子5人，组建完成10大重点中心城市公司团队，搭建了较为齐备的人员建制；同时在人才体系完备的基础上公布了2022年的股权激励方案，拟向15名董事、高管、中层管理人员及核心骨干授予100万股股票，占总股本的0.61%，其考核方案和去年第一期股权激励中的考核方案一致。

风险提示：1、公司全国布局受阻导致业绩增长不及预期；2、公司扩张期间毛利率持续下滑。

旭辉控股集团（0884.HK）

业绩稳财务优，坚持长期主义

交付积极主动，业绩稳中略降。公司2021年开发业务结算较为积极，全年交付面积增速达到37.0%，与结算项目均价同比提升12.7%共同带动收入实现50.2%的增速。核心净利润的增速不及营收增速的主要原因则在于：1、受行业调控政策影响结算毛利率有所下滑，毛利率较2020年下降2.5个百分点至19.3%。2、其他收入及收益等非经常性收益较2020年减少34.5%。3、表现为投资收益的合联营项目结算业绩较2020年减少64.3%。与此同时，公司费用管控能力提升，销售费用率和管理费用率分别下降0.7、0.6个百分点。

销售逆市提升，核心城市积极拿地保持强度。公司2021年实现销售金额2473亿元，逆市增长7.0%，好于规模房企平均水平。公司坚持聚焦重点一二线城市和省域化并行战略，新进8个城市。全年拿地金额878亿元，同比减少4.0%，拿地金额占销售金额比重为36%，较上年略降4个百分点，拿地强度仍保持较好水平。在行业流动性较为艰难、大多房企停止拿地的去年下半年，公司仍积极参与核心城市拍地并有所斩获，2022年北京首批土拍中公司也成为唯一拿地民企，彰显财务稳健的底气。截至2021年末，公司土地储备5983万方，其中一二线占比87%，可满足未来3年持续增长需要。

融资成本持续降低，本年到期债券仅一笔。2021年公司“三道红线”指标全面进入绿档：截至2021年末，现金短债比2.62x，净负债率62.8%；扣除预收款后的资产负债率69.7%。2021年公司综合融资成本较上年继续下降0.4个百分点至5.0%，处于行业较低水平。近期公司融资渠道保持畅通，新获注册50亿中票额度并新发行10亿，并再获四大评级机构维持评级和展望，公司长期稳健的财务水平得到市场的高度认可。公司在业绩会上表示，2022年刚性到期债券仅1笔，4月到期且金额仅14.8亿，信用风险处于低水平。

同心圆战略迎来良好开局，创新股息政策实现多方共赢。2021年，公司持有物业收入同比增速高达74%，在营项目平均出租率达到93.5%；旭辉永升收入实现50.8%的增速，管理规模大增68.3%；租赁住房近8万间，并实现“投融建管退”的全周期跑通；代建业务快速扩张，截至今年3月代建费预估已达到4.7亿。此外，公司通过“现金分红+股票分红”的股利政策辅以后续的“债券回购+派发潜在特别股息”动作，既保障了公司现金流安全，又兼顾了股东和债权人的利益，实现多方共赢。

风险提示：销售及业绩结转可能不达预期；政策放松不及预期。

广宇发展（000537）

聚焦绿电建设运营

打造绿色能源航母

公司明确“十四五”末装机容量为30GW。截至2021年年末，公司包括自主运营装机容量在内的已核准装机容量共约9.6GW，此外还有权益装机0.8GW。其中，公司自主运营装机容量4GW，分别为：陆上风电2.8GW，海上风电0.4GW，光伏发电0.7GW，储能和光热0.1GW。3月16日，公司公告鲁能集团已支付完毕全部现金对价款132亿元，我们认为，充足的资金和丰富的项目储备将有力保障公司完成十四五规划制定的战略目标。

将风光大基地和大型海风项目作为主要切入点，并参与整县推进等平价竞价项目。公司表示密切跟进第一批沙漠、戈壁、荒漠地区风光大基地项目，同时系统谋划第二批大基地申报、开发、建设。在海风方面，以建设汕头中澎二100万千瓦科技创新示范风电场为切入点，打造粤东规模化、集群化百万千瓦级海上风电基地，同步拓展粤西、福建、海南区域海上风电。依托东台、如东海上风电项目，拓展江苏区域海上风电资源。研究论证海上风电与海洋牧场融合发展试点项目，争取山东区域海上风电取得突破。积极争取浙江、辽宁等区域优质海上风电资源。跟进国家能源局实施的“整县分布式光伏”“千乡万村驭风行动”“千家万户沐光行动”，探索参与优质项目开发。

加速推进绿色发电配套业务发展及科技创新。结合当地农业、牧业、生态治理，推进“绿色能源+”项目。加快推进数据中心落位，实施“新能源+数据中心”项目；投资参股抽水蓄能项目，争取配套资源；抢抓“十四五”地热发展时机，推进中高温地热利用项目，掌握核心技术，逐步成为地热能开发的参与者、引领者。跟进市场化储能先进技术，试点应用新型储能，提升产业调峰能力。结合前期、基建和生产领域存在的技术难题，通过自主、联合或外委等方式，实施“大型风电机组机械荷载一体化计算平台”“主力电源型风机变流器技术”研发，突破风电行业国外工业软件“卡脖子”瓶颈。公司同时提出，延伸开展增量配网、岸电、绿电交易、绿证交易等业务，多点发力，打造国内一流的售电业务平台。

推进优质项目并购并拓展海外项目。除自建外，公司将坚持“以我为主、确保收益”的原则，稳步推进优质项目的并购工作。此外，公司将积极践行“一带一路”战略，按照稳中求进的总体原则，把握加入RCEP等多双边经贸合作的机遇，加强与相关合作单位的战略协同，综合考虑资源潜力、政治稳定、对华关系、营商环境等因素，秉承合作优先、重点突破、以点带面的原则，择机稳妥拓展海外市场，在优质区域重点布局清洁能源基地。

风险提示：1）装机规模增长不及预期；2）电价与限电风险超预期；3）设备平均利用小时数下降。

（6098.HK）

业绩增长符合预期

区域结构有所优化

业绩增长符合预期。公司2021年实现营收156.0亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%。归母净利率达到14.0%，较去年下滑3.2个百分点，主要是由于：1． 公司毛利率下滑3.3个百分点至30.7%，其中物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务毛利率分别下滑4.3个百分点、4.6个百分点、4.6个百分点至30.3%、60.5%以及40.9%，主要是由于收并购项目并表带来的影响，以及毛利率较低的城市服务业务占比从2020年的5.7%提升至2021年的15.7%；2． 公司负债端有所增长导致公司净利息收入从2020年的4369万元变成-9790万元。

市场拓展面积同比高增，城市能级结构不断优化。截至2021年底，公司实现合约面积14.4亿方，在管面积7.7亿方。从新增合约面积结构来看，公司2021年来自母公司的面积约0.89亿方，市场拓展面积约0.84亿方，来自收并购的面积4.5亿方，尽管年内收并购面积占比大幅提升，但从绝对面积来看，公司市场拓展面积同比增长16.7%，内生增长能力有所增强。从在管面积结构来看，一二线城市的在管面积占比从2020年的40%提升至2021年的47%，说明公司在立足三四线的基础上也在逐渐优化自身城市能级的结构。公司第三方物业单价由2020年的2.31元/平方米/月提升至2021年的2.37元/平方米/月，带来总体物管费增长4.7%。

社区增值服务维持高增长。2021年公司社区增值服务收入达到63.2亿元，同比增长92.2%。其中社区传媒服务和本地生活服务（社区零售）分别增长179.1%和107.1%，是2021年增值服务的两个主要发力赛道；占比分别达到29.4%和33.2%，也是目前社区增值服务里面占比最大的两块业务。公司的社区传媒业务依托公司收购的城市纵横，目前已覆盖全国超过260个城市50万个自营媒体点位。

风险提示：投后整合进展不达预期。

旭辉永升服务（1995.HK）

业绩实现较快增长

新拓城市服务能力圈

业绩符合预期。公司营业收入实现快速增长的主要原因在于积极拓展、在管规模提升显着，2021年末公司在管面积较年初提升68.3%。归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、销售管理费用率较上年下降0.8个百分点，费用管控效率有所提升；2、银行利息收入增加、汇兑亏损较上年减少等使得其他收益实现1.2亿元；3、享有15%优惠税率的子公司增加，综合所得税率较上年下降3.7个百分点。此外，公司2021年综合毛利率为27.6%，较上年下降0.8个百分点，其中基础物管毛利率下滑主要由于2020年疫情期间享受社保减免政策使得基数较高，而增值服务下滑主要由于业务结构变动。

四轮驱动管理规模跃升，第三方外拓优势持续巩固。公司通过旭辉集团资源、第三方外拓、收并购、战略合作“四轮驱动”，积极拓展项目。2021年新增合约面积约7630万方，同比略增2.3%，新拓力度维持在较高水平。截至2021年末，公司在管面积与合约面积分别为1.71亿平、2.71亿平，分别较去年同期增长68.3%和49.4%，在管规模的扩大带动基础物管收入同比增长51.1%。其中合管比为1.58，较2021年初下降0.2，主要由于合约面积较多转入在管状态，未来在管规模和业绩增长保障程度仍较高。2021年公司来自第三方的收入占比较去年同期略降2.4个百分点至61%，仍处于较高水平；来自第三方的在管面积占比则提升2.6个百分点至81%，公司第三方外拓优势得到持续巩固。

增值服务维持较快成长，城市服务布局拓展能力圈。2021年社区增值服务、非业主增值服务分别实现51.7%、39.2%的较快增速。2021年公司租售业务、工程业务相继BU化，未来将继续增添发展动能。截至2021年中，旭辉总土储面积6857万方，且一二线及准二线占比86%，未来无论是合约项目还是非业主增值服务，母公司均能提供较强的支持力度。2021年公司还收购湖南美中环境，拓展能力圈至城市服务领域，标的公司在手合同金额14.7亿元，将有效助力公司城市服务业务的业绩增长。

风险提示：外拓利润率下滑；社区增值服务拓展不及预期。

（2869.HK）

业绩稳步增长

新增外拓再创新高

业绩表现稳中有进。公司2021年实现2021年实现营收125.7亿元，同比提升24.3%；归母净利润8.5亿元，同比上升19.1%。归母净利率达到7.1%，较去年下滑0.2个百分点，主要是由于：1． 公司毛利率下滑小幅下滑0.5个百分点至18.5%，其中基础物管毛利率受到社保政策退坡影响下滑0.3个百分点，咨询服务毛利率下滑2.6个百分点，园区服务毛利率下滑1.1个百分点；2．公司的其他收入中政府补助收入减少4103万。

新增外拓面积及平均物业费均创新高。2021年公司实现新增外拓面积1.28亿方，同比增长32.1%，是历史上增长最快的一年；其中非住面积占比达到32%，提升11个百分点。公司在维持原有住宅业态稳步发展的基础上，在非住涵盖创业园区、高铁、未来社区等多种业态上取得突破。公司在加大外拓力度的同时，平均物业费达到3.6元/平方米/月，同比增长0.2元//平方米/月。

园区服务在走出疫情影响下逐步走上正轨。2021年公司园区服务收入达到28.4亿元，同比增长30.3%，在疫情缓解的情况下园区服务板块业务走上正轨，其中园区产品和服务板块（社区零售业务）在产品结构的持续优化下收入实现大幅增长，增速达到46.1%，占园区服务比重提升到41.7%，成为园区服务第一大板块；文化教育板块在满园率恢复的情况下收入也实现45.3%的增长，但仍处于亏损状态，且业务受到疫情反复的影响仍具有不确定性。

风险提示：行业竞争加剧导致公司外拓面积低于预期；公司部分增值服务持续亏损。

绿城管理控股（9979.HK）

积极拥抱行业格局变化

新增拓展高速增长

业绩表现稳中有进。公司2021年实现营业收入22.4亿元，同比提升23.7%；归母净利润5.7亿元，同比上升28.7%。公司毛利率由于政府代建项目毛利率的下滑小幅下降1.4个百分点至46.4%，同时销售费用开支占比小幅提升1.5个百分点至4.1%。尽管受到上述两方面因素影响，公司归母净利润增速依然快于收入增速，主要是由于：1、公司管理费用率年内下降1.4个百分点至16.9%；2、有效税率降低1.4个百分点至21.0%；3． 公司的其他收入中贷款给第三方的利息收入增加5106.8万元。

政府代建发力明显，商业代建与国企合作增长明显。2021年公司商业代建和政府代建收入增速分别达到12.6%/84.5%，其中政府代建收入占比从2020年的17.1%提升至2021年的25.5%，发力明显。年内公司的政府代建业务异地项目拓展成绩优异，浙江省外客户占比达到50.3%；且服务业态逐渐多元，年内中标包括华云电力研发总部、杭州市奥体实验小学、宁波市江北区共有产权房等。在商业代建上，公司逐步提高商业代建的选择标准，更多选择国企合作。截至2021年底，公司总合约建筑面积达到8470万方，其中国有企业委托方占比达到38.2%，较2021年中期占比进一步提升2.5个百分点。

业务拓展顺应大势快速增长。2021年公司新拓代建项目的合约面积达到2280万方，同比增长21.9%；新拓代建项目代建费预估达到71.1亿元，同比增长22.3%，其中下半年新拓代建项目代建费预估同比增速达到50.2%。地产行业的巨大变动也催生了更多的代建需求，公司积极适应市场变化，在服务传统中小开发商的基础上，积极对接保障性住房、AMC机构以及地方国企、城投公司的新增代建寻求，取得外拓业绩逆势增长。

风险提示：代建项目开发和销售进度不及预期；行业竞争加剧；公司人员流失等。

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