长租幻想破灭后，魔方公寓要如何讲述资本故事？

发布时间：2025-07-08 21:19:28 来源：说长道短网 作者：探索

来源：地产深度报道

沉寂一段时间后，长租长租公寓市场再次迎来水花，幻想后魔这一次扔下石头的破灭是魔方生活服务。

9月26日晚间，寓何魔方生活服务披露招股书，讲述正式向资本市场发起冲击。资本

市场对长租公寓的故事故事并不陌生。

2019年，长租青客公寓在纳斯达克成功上市，幻想后魔成为中国首家赴美上市的破灭长租公寓品牌；次年，“老大哥”蛋壳公寓登陆纽交所，寓何为当年登陆纽交所的讲述中国第一支中概股。

敲钟时的资本场景仍历历在目，但风光过后只剩一地鸡毛。故事上市没多久，长租两家公司便先后陷入困局，随之而来的是破产清算和退市摘牌，这也导致市场对长租公寓的信心跌落谷底。

如今行业阴影仍未完全消散，市场关心，魔方生活服务选择在此时IPO能否趟出一条新路，为行业带来生机？

01

上半年净利润跌超99%

2009年，第一家魔方公寓在南京开业，这是魔方生活服务成长的起点。经过13年发展，截至今年6月末，公司已拥有76190套在营公寓，其中约64%位于北京、上海、深圳等一线城市。

与自如相似，魔方生活服务亦主要通过轻资产模式开展业务，其运营模式主要分为两种，一为直营模式，即整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对相关租赁物业进行管理和运营；二为加盟管理和第三方托管模式，即以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

尽管“两条腿走路”，但直营模式仍是魔方生活服务的业务重心，公司通过该模式产生的收入占比常年维持在95%左右。招股书显示，直营模式下的收入主要包括住户支付的租金以及相应的公寓管理服务费，截至今年6月末，该公司自直营模式产生的收入约为8.09亿元，占同期总收入的95.2%。

这也意味着公司直营公寓数量更多。报告期内，魔方生活服务合计拥有直营公寓50074套，与2021年持平；同期拥有加盟管理和第三方托管公寓合计26116套，较2021年增长了303套。

纵观过去三年的拓展数据，2021年是一个重要的分水岭。这一年，该公司在管公寓总数直接由2020年的39030套增至75887套，同比增幅达到约94.4%。

变动源自强有力的收并购。去年，魔方生活服务完成了由微领地创客空间全资持有的21家项目公司的收购，同时还收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。

“（它们）拓展项目很疯狂。”有熟悉魔方生活服务的行业人士如此向《国际金融报》记者表示。自2020年以来，该公司完成了总价值超过13亿元的十项收购，其自称是“业内最活跃的收购者之一”。

规模的增长也拉高了公司的营收水平。2021年，魔方生活服务实现营收约14.71亿元，较2020年的9.49亿元增长55%，创下了过去三年的最高水平；公司同期归母净利润扭亏为盈，从2020年的亏损2.29亿元变为盈利2.83亿元。

过往的亮眼成绩也使得公司很难在2022年实现新突破。事实上，在规模增长放缓的这半年间，魔方生活服务的经营指标已经开始大幅下滑。

今年上半年，该公司实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，但期内利润仅有41万元，较2021年上半年的1.62亿元大幅下滑99.75%；对应归母净利润同比下滑94.2%至924.8万元，少数股东应占净利润则同比下滑487.46%至-883.8万元。

各类开支以及财务成本增长、联合营公司利润减少等都在一定程度上影响了魔方生活服务的利润水平，但最主要的因素是投资物业公允价值变动。报告期内，该公司投资物业公允价值变动净额为-3.24亿元，而上一年同期则为0.96亿元。

受此影响，公司今年上半年的毛利率为85.97%，维持在较高水平，但同期净利润率却只有0.05%，而该指标在去年同期为23.62%。

02

为何要上市？

带着这样急剧下滑的“成绩单”闯关港交所，外界不免为魔方生活服务捏一把汗。重要的是，受长租公寓及房地产整体环境影响，当下上市节点亦难言乐观。

在诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄看来，目前租房者对长租公寓仍然存在着担忧情绪，加上当前房地产市场行业进入下行周期，行业承压的背景下，可能不是上市的绝佳时期。

一位不愿具名的行业分析师告诉记者，蛋壳等机构集中暴雷后，长租公寓的市场化空间已经被压缩得差不多，幻想也已经被打破，它们的失败意味着这个赛道的商业模式没有跑通，“租金回报率是最大的问题，一两个点的水平没有办法支撑市场化运营的利润空间，长租公寓市场化模式可能已经错过了最好的发展节点”。

其认为，当下市场化赛道的大环境并没有发生较大变化，整体盈利模式仍相对脆弱，“起码我没有看到更积极的方向，这个商业模式到底是不是门好生意其实是值得商榷一个话题”。

亦曾在一则研报中指出，畸形的商业模式、市场的低回报率与盈利的不可能三角是导致长租公寓市场化探索失败的主要原因。就项目层面而言，住房租赁市场存在政府土地供给方式、资方资本回报要求和企业商业经营模式间的不可能三角，三者利益通常只能同时满足其二。因而，保障性与市场化双轨并行将会是租购同权时代的必然选择。

魔方生活服务也正在向这方面靠拢，其位于上海闵行区浦江镇的芦恒路社区已成为闵行区首批纳管的保障性租赁住房项目。该社区共有1255套房源，为区域内具有代表性的大型集中式公寓社区之一。

公司CTO常海松亦曾在公开场合直言，“魔方将用多年积累的打法和运营模式帮助国家在保租房领域发挥更大的价值。”

尽管找到新方向，但相关发展路径无疑需要沉淀，更需时间验证，而魔方生活服务却似乎已经等不及。

最大的问题是资金。截至6月末，该公司需在一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，但同期账面现金及现金等价物为6.23亿元，存在明显资金缺口。

过去数年间，依靠来自华平投资、、CDPQ（Asia）等投资者的支持，魔方生活服务一路高歌猛进，公司负债水平亦一路攀升。2019年至2021年，其流动负债总额分别为13.04亿元、21.65亿元、26.74亿元，这一指标在今年上半年继续增至27.22亿元。

另一方面，尽管以华平投资为首的投资方屡伸援手，但魔方生活服务近年的融资活动所得现金净额却多处于流出状态，“说明它还的钱比借的钱多。”有行业人士如此说道。截至今年6月末，该公司融资活动所得现金净额约-4.98亿元，而2019年至2021年间则分别为-2.68亿元、-2.7亿元、0.24亿元。

据魔方生活服务透露，公司曾于2019年与澳门分行订立协议，后者为其提供了4500万美元的贷款融资，魔方生活服务则将公司全部10间境外附属公司的全部股本进行抵押。2021年6月，中国银行澳门分行同意将该笔贷款融资增加至8000万美元；今年6月，在魔方生活服务增加抵押品的前提下，该机构同意延长贷款融资的还款日期。

记者 吴典

编辑 左宇

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