地产代建雷区

发布时间：2025-07-09 08:21:06 来源：说长道短网 作者：热点

文/乐居财经 靳文雨

因为疫情，地产代建李永前最近外出考察项目和接待政要的雷区频率明显少了许多。最新一次公开露面还是地产代建上个月，他在北京接见了新任董事长石爱民，雷区双方共同签署了战略合作协议。地产代建

仪式设置的雷区很简单，在一间百来平的地产代建会议室举行，李永前特意带上了新爱将——中交管理总经理刘辉。雷区

签约现场，地产代建石爱民的雷区一席话点出了双方合作的细节，他表示，地产代建“愿意携手在房地产纾困类代建项目、雷区不动产资源整合、地产代建城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。雷区”

自李永前从绿城回到中交以来，地产代建他就在不遗余力发力代建板块，欲将绿城中国的这份经验复制在中交地产上，借代建实现规模跃进。

虽然背靠“中交集团”这颗大树，但目前中交管理的版图并不算大。截止今年年中，中交地产代建项目管理费收入为603万，占总营收0.05%。不仅如此，对外，中交管理“踩雷”委托方；对内，它还被老员工告上法庭，索要赔偿金。

招兵买马

中交管理的最新动态是代建项目重庆科学城凤玺台第6次开盘，该项目是重庆科学城城建开发，中交地产代建，其在9月两次开盘均售罄。

此外，乐居财经注意到，从去年下半年以来，随着行业流动性遇困现象增多，相关问题项目的纾困工作为代建市场带来了不少业务机会，中交管理也顺势接手了停工项目。

8月25日，中交管理联合贵州宝融房地产接手了乌当·吾乡项目。据了解，中天·吾乡是由贵阳本土房企中天城投所打造的大型综合体项目，其2019年底首次开盘后成为网红楼盘。但随着中天城投陷入资金困境，该项目也沦落为“问题楼盘”。

中天吾乡项目业主们曾为停工、延期交付等问题积极寻求解决渠道，并且发出停贷告知书。

眼下，中交管理、贵州宝融的进场，也为该项目的盘活带来了希望。

中交地产不止代建方面的布局在加快，3月底，它还牵头成立“中交代建全产业发展联盟”，联合中交四航局、绿城设计、长城资本等18家中交兄弟单位及市场化资方，谋求整合内外部资源整合、协同发展、加强产业链联动、共同做好做大增量空间。

据乐居财经了解，中交管理成立于2002年6月，最初名称为北京联合置业有限公司，于2014年正式成为全资子公司，后又于2018年被中交地产100%控股。2020年3月，该公司正式更名为中交房地产管理集团有限公司。

联合置业更名为中交管理后，经营范围在原有基础上剔除了项目投资、投资管理、资产管理等，新增了建设工程项目管理、出租商业用房和办公用房、物业管理、工程勘察、工程设计。

此后，中交管理也开始专业负责全国代建开发项目，例如政府保障房、安居房、医院、学校以及市场房地产开发的各类项目等，收取代建委托管理服务费。

众所周知，代建业务必须有品牌、有资源、有技术经验和市场影响力的房企才能做好。因此在内部人员管理上，中交地产也不断向外招兵买马。

中交管理内部主要人员曾多次发生变更，便是其外在体现。目前，原旭辉北京事业部总经理宗鸣为中交管理董事长，财务负责人及法定代表人。

值得注意的是，今年5月，中交地产代建板块挖来了一位明星职业经理人，刚辞任世茂副总裁的刘辉，担任中交管理临时党委书记、总经理。

作为70后的刘辉在房地产行业已有多年工作经验。他曾在2013年加盟世茂集团任职环渤海区域总裁，后期合并东北区域之后任命为华北区域董事长，曾主导世茂参与合生北京分钟寺项目。让刘辉加盟，中交地产主要也是为了做大代建业务版图，做强自身业务。

取经绿城

中交地产发力代建的背后，源于一个男人——李永前，他也是中交地产一把手，集党委书记和董事长于一身。

李永前曾在绿城任职五年里，见证了绿城规模从百亿元到千亿元，再到2019年突破2000亿的历程，同时也看到了代建这种轻资产、高毛利的业务对绿城业绩的贡献。

从数据上来看，作为“代建第一股”的绿城管理（09979.HK）被分拆上市的前一年（2019年），代建项目曾为绿城贡献了664亿元的合同销售额，占当年销售额的近三分之一。

相比传统的房地产开发，代建业务高达50%毛利率、约20%净利润率也十分具有吸引力。因此，在调回中交地产后不久，李永前就拉开了大刀阔斧的改革序幕，欲将绿城中国的这份经验复制在中交地产上，借代建实现规模跃进。

上任后不久，李永前还曾专门委派了一批联合置业高管远赴杭州，向绿城建设学习代建经验。根据2019年中交地产总体战略部署，其已提出由投资开发向代建业务转型，当年9月李永前在视察深圳公司时，也明确提到希望争取当年内代建项目零突破。

此外，在中交地产2019年四季度及2020年上半年投资工作任务分解中，也有涉及到代建业务，彼时李永前提出6个1工程，即未来两到三年实现落地高端养老项目、TOD项目、产业园、物流地产、城市更新方式落地的文创项目，以及融资代建项目各一个。

但有意思的是，绿城管理和中交管理背后同为一个娘亲（中交集团），双方难免会在业务上出现“内卷”。

10月19日，绿城中国和中交集团签了建造框架协议。2022年第三季度、2023年、2024年，交易上限分别为1.1亿元、5亿元和10.4亿元。中交集团给绿城中国提供的建造服务，涵盖了房屋建造、安装、园林景观、精装修、幕墙门窗安装、市政道路建设，弱电工程等。

而事实上，中交与绿城在代建板块的优势不尽相同，绿城做代建一直是其品牌做背书，而中交做代建最大优势是央企品牌。例如，中交集团旗下有上百家单位，内部系统单位可以协同推进代建项目。

10月27日，中交建筑集团中标贵安山水花溪HI-05-01-B地块项目施工工程。据了解，该项目是一个“问题楼盘”，由贵阳本土房企宏立城打造，2021年3月项目因资金、证件等问题出现停工现象。

虽然背靠“中交集团”这颗大树，但目前中交管理的版图并不算大。据乐居财经获悉，旗下有10家对外投资子公司，其中5家已被注销，剩余有3家为在业状态，2家为存续状态。

处于在业状态的公司有中交地产青岛城阳置业、中交高新科技产业发展、中交房地产（山东），存续状态的公司为中交（杭州）投资、中交石家庄房地产。

代建“踩坑”

虽然中交大举发力代建板块，但这块“肥肉”并不那么好吃。截至2022年中期，其代建管理费收入约为603万元，去年同期约为498万元。合约负债一栏中的预收代建费也仅518万元。

此外，中交管理的代建业务也曾因合作方出现资金问题而出现阻滞。

今年10月，有中交春风景里的业主反映，其购买的商品房已经停工一年，至今没有动工的迹象。

据了解，中交春风景里项目位于青岛市城阳区龙海路777号，项目于2021年8月开盘，因9000元/㎡优惠单价、紧邻地铁8号线等价值，吸引不少市民购买。该项目对外释放的交房时间是2023年6月30日，眼瞅交付日期临近，多位业主对项目能否按时交付表示担忧。

中交管理表示，2020年11月18日，其与青岛亿路发房地产（简称“亿路发”）签订房地产项目开发委托管理合同书，2021年1月代建合同项下受托方由中交管理变更为中交房地产（山东）有限公司（简称“中交房地产山东”）。

项目于2021年2月24日取得《建筑工程施工许可证》。施工总包通州建总集团2021年3月进场施工，2021年6月施工至正负零；2021年10月委托方（亿路发）出现了资金问题，最终因拖欠施工总包工程款导致本项目2021年10月12日起停工至今。

2022年1月起，亿路发开始出现拖欠中交管理代建管理费等多种违背合同约定事项，致使代建合同无法继续正常履行。随后中交管理基于合同中约定解约条款，向亿路发发出了解除代建合同通知函。

虽然从2022年3月25日起，亿路发春风景里项目就和中交管理没有任何关系，但亿路发接到通知后，仍未拆除售楼处装修包装中含有“中交房地产”品牌的相关内容，在就上述问题多次沟通协商未果后，中交管理打算通过法律手段解决。

除了对外因为委托方“背锅”，对内，中交管理也收到了前员工的一纸状告函。

张翔（化名）是中交管理5年的老员工，于2015年7月2日入职公司，担任设计管理部一级主管职位，2019年7月1日双方签订无固定期限劳动合同及补充协议．

他本以为入职央企，拿到了铁饭碗，但没想到2020年5月25日，中交管理人力资源部副主任通知张翔，因2020年3月、4月的考核均为“不胜任”，要求解除双方的劳动合同关系。

但对解除的合法性，张翔称评分标准从未向其告知，也未曾与其进行过沟通，考核“不胜任”后既没有对其进行培训，也未与其协商调整工作岗位，而是直接单方面解除劳动合同。同时公司的相关管理制度中亦未明确规定何种情形下属于不胜任。

他还透露，“中交管理因业务不景气，找寻多种理由违法辞退大量员工，意欲躲避违法解除劳动合同的赔偿金。”所以针对此次“莫名其妙”被辞退，张翔向法院上述，认为中交管理应当按照《劳动合同法》的相关规定支付违法解除劳动关系赔偿金246251.8元。

最终法院判决，中交管理作出张翔连续两个月月度绩效考核结果为“不胜任”证据不充分。故中交管理以此为由对张翔进行调岗无事实依据，后续其以张翔拒绝公司安排为由，解除与其的劳动合同，属于违法解除劳动合同，应支付违法解除劳动合同赔偿金。

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